二娃说
住房需求可能是短暂的，但住好房子的需求是永恒的。
【资料图】
最近呀，二娃发现很多静悄悄的买房交流群，突然又活跃了起来。而大家每天聊的内容，几乎都和即将出台的楼市新政相关。
可以看出，大家都在等风来！
但是吧，二娃仔细观察后发现，我身边的“等风人”很少是首套房刚需买家，而几乎都是名下有房的改善客。
为什么都是改善客呢？
第一、改善人群对换房的需求，一直都比较迫切。他们盼望新政出台，让市场回暖，然后快速卖掉自己的房子，进行置换。
第二、广州最近在传要出台的“5改2”“第二套房降低契税”等政策，最大受益者就是改善型买家。
所以，这一群人急切希望新政落地！
因为，新政一旦如传言那样发布（5改2+第二套房降契税），将能大大降低他们的换房成本。
举个例子，二蛋有一套总价400万满2不满5的房子，准备卖掉去置换新房。新政之前卖得话，需要缴纳5.3%的增值税。即：400万×5.3%=21.2万元。
但新政之后，这21.2万的增值税将直接减免！试问，这样的诱惑，谁能拒绝？
◆示意图 来源：公共图库
说到这里啊，二娃觉得很有必要建一个“广州楼市新政交流群”。来，二维码已附上，进来就是自己人了，大家可以畅所欲言。
所以，我们不难判断：广州新政的到来，一定会利好一手房市场！而地段好、容积率低、景观好的纯改善项目，房价还可能因此上涨！
原因嘛，很简单：
其一、这次的楼市政策，将从二手房市场里释放出大量的购房需求，且他们基本都是改善型买家。所以，在重新买房时，会首选新房，意向户型也一定会是大户型。
其二、在经历过这两年的楼市动荡后，很多人的买房逻辑都发生了变化。以前吧，很多人觉得，先换一套将就着，等以后有钱了再来置换。
但现在可不同了，大家逐渐发现了，这房子要是没买好，每次置换的成本，那是相当高的。此外，卖房的时候，还得担心有没有人接盘的问题。
所以，在实力允许的情况下，越来越多的换房人，开始选择一次性到位，换一套可以一直住下去的房子。而这样的变化，这也间接利好改善市场。
其三、当一手房市场中的主要购买力，由刚需客变成改善客之后，会造成改善市场供求关系的失衡，从而导致价格上涨。
有句话说得很好：“住房需求可能是短暂的，但住好房子的需求是永恒的！”。
所以，不管现在大环境怎么变，改善市场，永远会有行情！
这种情况下，那作为卖一买一的买家，以及二套房的改善型买家，在买房时自然要更加谨慎，做到“买对房子，买好房子”！
比如，上次二娃写过的一位粉丝，他之所以，就是基于这个换房逻辑。
因为他觉得，买了越秀·万博·瑞麓府之后，他可以住一辈子！
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那么，他究竟看中瑞麓府什么呢？
二娃和他聊完后，总结出了4个要点，下面我们一起来看看吧！
看好瑞麓府的地段价值
首先，为什么他选择南部的番禺，而不选择东部的黄埔呢？
他说，他觉得广州向南发展比向东更强，因为黄埔山多，不利于开发。而番禺呢，平原多可开发土地多，且更接近大湾区。
而选择越秀·万博·瑞麓府，则是看中了它的地段价值。尤其是风情大道建成后，项目将与长隆、万博CBD，保持若即若离、恰到好处的距离感。
很多人可能觉得，距离万博CBD越近越好。但他，并不这么觉得！
他认为，家距离CBD太近，会很嘈杂，无法把自己的心沉静下来。下班了也跟上班没两样，那干嘛不住在公司里面？
而他认为，家与CBD最恰当的距离，应该是几分钟的车程。既能保证上班、购物的便捷，又能享受到回家后的宁静与放松。
而长隆万博板块中的一手盘，只有瑞麓府，符合他的需求。
◆项目与长隆、万博CBD的位置关系
看中瑞麓府的居住环境
说到环境，瑞麓府与广州90%的楼盘都不一样。
因为，广州以环境为卖点的项目，90%都在郊区，压根儿没有地段可言。
但瑞麓府是个例外！它在强调居住环境的同时，地段还很好。因为它就在长隆万博板块里，算是真正意义上的“离尘不离城”。待规划中的林荫大道开通后，开车几分钟就能直达万博CBD。
不信，我们来看一张动图！
◆ 广州房产摄，禁止转载
看到了吗？项目紧靠长隆野生动物园，周边环境相当好。而距离万博CBD、万象新天地、K11又恰到好处，主打就是一个低密与安静。
毕竟，瑞麓府容积率只有1.6，这通常是千万级豪宅才能拥有的条件啊！
说到这里，不知道为什么，我竟然在瑞麓府身上，看到了凯旋新世界的影子。同在CBD板块，同为低密大盘，环境超好！
看中（番中）九年一贯制的教育资源
另外，作为改善人群的“终极之宅”，那孩子教育也不能忽视。
而瑞麓府，门口的九年一贯制“番中实”太让他放心了。他说可实现目送式上学。
此外，他还强调说，番中是集团直管，不是挂牌，这跟番禺其它新公立不同，硬件设置不仅搞得非常好，教学质量应该更有保证。
产品在板块，具有核心竞争力
当然咯，最后能让他义无反顾的选择瑞麓府，其产品起到了决定性的作用。
首先，项目是整个板块中，罕见的“板楼”小区，居住舒适度远高于塔楼。
其次、它属于排列式布局，但楼间距非常宽，最窄的也有约54米，宽的可以去到约95米。
再则，它的园林又大又漂亮，外立面还是全玻璃幕墙+铝板构造而成，颜值超级能打。
呐~下面就是二娃上次去直播的时候，拍下的实景图！够漂亮吧！
而据我所知，他们的园林还将按照“七大洲主题”来进行打造，比如，有斑马主题的，还有熊猫主题的。反正在家，下楼就体验到在长隆游玩时的快乐。
所以，一般去现场看过这个项目的人，都看不上其他的楼盘了。因为瑞麓府，太适合作为“一生之宅”了！
比如，之前他们在售的约140㎡户型，就卖得特别好！原因是品质感到位+高交标。像汉斯格雅、杜拉维特、大金中央空调、新风系统、怡口净水器，这些都是标配。
即便是单元楼入户厅，都搞得像五星级酒店一样。
但是呢，也有部分买家，觉得约140㎡的户型哪里都好，就是空间太小了，4房不够住，想要买5房！
毕竟，这一套房子是他们准备用来住到老的。考虑到以后过年过节，儿孙全都欢聚一堂，房间越多，自然越好！
所以呢，今天二娃就是想要告诉大家一个好消息：大家盼望已久的约171㎡大平层，本周将正式开售！
约171㎡，8层高小洋房，本周开盘！
据二娃了解，这个户型整个小区只有5栋楼，每栋楼仅有8F高，且专梯专户设计，所以实际货量也就80套。
而本周，项目只拿出17号楼，共计16套建面约171㎡的户型给大家抢（楼栋位置如下所示）。
那价格多少适合出手呢？
在二娃看来，6万/㎡以下，都值得入手！若5.5万/㎡以内，可以直接抢！因为这个户型确实稀缺，确实好！
一来，它只有8层高，这是整个小区楼层最矮的大户型，放在整个板块都找不到同类别替代品。
二来，它与前排的楼间距约95米，是整个小区楼间距最宽的楼栋。
三来，它专梯专户，私密感极强，整栋楼的面积都一样，圈层也更加纯粹。
最重要的是，这一次的户型，做了全面升级！实现5开间朝南的同时，实用率还超高！
◆ 建面约171㎡5房2卫户型图
值得一提的是，目前市场上的豪宅，170㎡基本都做得是4房，而瑞麓府却做到了可拓展的5房2卫。
为什么叫可拓展的5房呢？
你们注意看连通约9米大阳台的次卧，这个房间，如果你不需要，是可以直接打掉变成大横厅的。
所以啊，瑞麓府在设计上，更加人性化和周到。而这样的房子，作为一生之所，我觉得再好不过了。
而据我推测，广州楼市新政应该很快就会出来了，如果政策都是偏斜改善型客户的，那么，像瑞麓府这样的项目，价格可能会有一波上涨！你们认同吗？
另外，你们觉得它们建面约171㎡户型，这次开盘会卖多少钱呢？欢迎扫码进群，二娃悄悄告诉你！
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